Le PEL est-il encore intéressant pour préparer un achat immobilier ?

Je vais vous parler du PEL sans nostalgie excessive. Il y a dix ans, j'aurais pu vous dire sans hésiter que c'était un excellent produit. Aujourd'hui, la réponse est plus nuancée — et elle dépend beaucoup de quand vous l'avez ouvert.

Le Plan d'Épargne Logement est l'un des produits d'épargne les plus encadrés du droit français. Il date de 1969 et a traversé des décennies de modifications. Ce qui en fait un produit à deux visages : ceux qui en ont ouvert un il y a 15 ou 20 ans dorment sur un trésor. Ceux qui en ouvrent un maintenant...

Les règles du jeu

Un PEL se conserve entre 4 et 15 ans. Le versement initial minimal est de 225 euros, avec ensuite un minimum de 540 euros par an à verser (soit 45 euros par mois). Le plafond de dépôt est de 61 200 euros.

La durée minimale est de 4 ans pour conserver ses droits. En dessous, la clôture anticipée pénalise les intérêts et fait perdre le droit à prêt.

À l'issue du PEL, vous pouvez obtenir un prêt épargne logement à un taux défini à l'ouverture, pour financer l'achat ou la construction d'une résidence principale. Vous pouvez aussi convertir votre PEL en CEL (Compte Épargne Logement), ou simplement récupérer l'épargne accumulée.

Le taux de rémunération : la grande question

Le taux est fixé à l'ouverture et reste constant pendant toute la durée du plan. C'est l'élément central pour évaluer l'intérêt du produit.

Les PEL ouverts avant 2016 bénéficient encore de taux historiquement élevés : 2,50 % pour ceux ouverts entre 2011 et 2015, 3,50 % pour certaines générations antérieures. Ces plans sont de véritables reliques dorées. Ne les fermez pas.

Pour les plans ouverts depuis 2023, le taux est de 2,25 %. C'est correct en apparence, mais il faut le comparer au contexte.

Pourquoi le PEL récent est moins attractif qu'il n'y paraît

Depuis le 1er janvier 2018, tous les PEL ouverts sont soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30 % sur les intérêts, dès la première année. Avant, il y avait une exonération d'impôt sur le revenu pendant les 12 premières années.

Concrètement : sur un taux brut de 2,25 %, vous percevez en réalité 1,575 % net d'impôt (30 % de flat tax). À comparer au Livret A à 2,4 % net (défiscalisé) et disponible immédiatement.

Dans cette configuration, le PEL récent ne surperforme pas le Livret A sur la rémunération, et il vous bloque pendant 4 ans minimum avec des versements obligatoires.

Un de mes clients s'est retrouvé dans l'embarras il y a deux ans : il avait ouvert un PEL, mais sa situation professionnelle avait changé et il ne pouvait plus maintenir les versements obligatoires. La clôture lui a coûté une pénalité d'intérêts. Avant d'ouvrir un PEL, il faut être certain de pouvoir honorer les versements minimaux pendant au moins 4 ans.

Le droit à prêt : encore utile ?

Historiquement, l'attrait principal du PEL n'était pas la rémunération mais le droit à prêt. Un PEL vous permettait d'obtenir un crédit immobilier à un taux garanti à l'ouverture.

Quand les taux de marché dépassaient le taux du prêt PEL, l'avantage était réel. Quand les taux de marché étaient très bas (comme entre 2016 et 2021), le prêt PEL devenait souvent plus cher que les offres bancaires classiques.

Aujourd'hui, avec des taux immobiliers qui se sont normalisés autour de 3 à 4 %, le prêt PEL à 3,45 % (taux pour les PEL ouverts depuis 2023) peut dans certains cas rester compétitif. Mais la négociation bancaire directe, notamment pour les bons profils emprunteurs, peut souvent faire mieux.

La question à poser à votre conseiller bancaire : « Quel taux m'obtenir en mobilisant mon PEL, versus sans ? »

Quand le PEL garde du sens

Pour les PEL anciens : si vous avez un PEL ouvert avant 2018, avec un taux de 2,5 % ou plus, et une exonération d'impôt, gardez-le absolument jusqu'à son terme. C'est de l'épargne sécurisée avec un rendement net qui bat l'inflation dans beaucoup de scénarios.

Comme épargne de projet : si vous avez un projet d'achat immobilier dans 4 à 10 ans et souhaitez une épargne dédiée, bloquée, qui vous empêche de toucher à cet argent, le PEL joue ce rôle de « garde-fou ». L'obligation de versement devient une discipline.

En complément d'autres enveloppes : le PEL n'est pas à envisager seul. Il peut constituer une partie de l'apport futur, tandis que d'autres sommes sont placées sur un Livret A ou en assurance-vie.

PEL vs CEL : ce qu'il faut savoir

Le CEL (Compte Épargne Logement) est le petit frère du PEL. Taux légèrement inférieur (1,5 % brut actuellement), pas de durée minimale, pas de versements obligatoires, plafond plus bas (15 300 €).

Il est plus souple mais moins rémunérateur. Certains l'utilisent en complément d'un PEL pour bénéficier d'un droit à prêt cumulé plus élevé.

Pour un projet immobilier à 5 ou 7 ans, la combinaison PEL + CEL reste cohérente si vous gérez bien les versements obligatoires du PEL.

Ce que je recommande concrètement

Si vous n'avez pas de PEL et envisagez d'en ouvrir un, voici ma lecture :

Si votre projet immobilier est flou ou à plus de 10 ans, passez votre chemin. Préférez un Livret A rempli, une assurance-vie multi-supports, et éventuellement un PEA si vous investissez à long terme.

Si votre projet est concret, à 5-8 ans, avec un calendrier identifié, le PEL mérite d'être envisagé — à condition de pouvoir honorer les versements minimaux sur la durée. La discipline de l'épargne imposée peut être un avantage si vous avez du mal à vous y tenir spontanément.

Dans tous les cas, ne considérez pas le PEL comme un placement de rendement : ce n'est pas sa vocation. Sa vraie valeur, quand elle existe, c'est le droit à prêt et la discipline d'épargne qu'il impose.

Le reste — taux, fiscalité, souplesse — joue en faveur d'autres produits disponibles aujourd'hui.